Høringsuttalelser Jordal og Kampengata 18

Uttalelse til planprogram Jordal

Merknader til innsendt rammesøknad vedr. rivning, rehabilitering og nybygg. Boliger – Kampengata 18

Kampen gata 18 inngår i et kvartal med verneverdige bygninger. Med unntak av to industribygg fra 1940/50-tallet er bygningene på Byantikvarens gule liste. Den dominerende delen av bygningsmassen i kvartalet består av mindre trehus fra 1870-tallet. Byantikvaren har ifm tidligere planer for eiendommen, stilt krav på bakgrunn av områdets historiske forankring: «Kvartalet med unntak av den aktuelle eiendom utgjør et helhetlig lavt trehusmiljø  med forstadens opprinnelige struktur som i stor grad er intakt. Når næringseiendommen tenkes avviklet for næring, bør denne rammen være førende for strukturelle endringer og dimensjonering…Typisk for kvartaler som dette var at randbebyggelsen, bygningene ut mot gaten, hadde flest etasjer, mens bakgårdsbebyggelsen var lavere…».

Rammesøknaden omfatter både riving, rehabilitering og nybygg. Rehabilitering av to bygg langs Bøgata og Kampengata, med omgjøring fra kontor-/ verkstedformål til boliger, er greit, forutsatt at skjer i samsvar med Byantikvarens anbefalinger. Heller ikke riving av industribygg fra 1940/50-tallet, som ikke er verneverdige, blir møtt med protester.
Uenigheten gjelder:
Oppføring av boenheter med terrasse nær/i nabogrensen i høyde med 2. etasje i nordvestre hjørne av eiendommen, oppføring av boligblokk, av arkitekten kalt rekkehus, i tre etasjer med flatt tak og takterrasser, og riving av gammel smie hvor det planlegges ny enebolig.
Dispensasjoner fra reguleringsplan S-696, reguleringsplan S-2255 §3 og plan- og bygningsloven §29-4.

Det ble sommeren 2014 avholdt åpent informasjonsmøte i regi av tiltakshaver og arkitekt, der innspill fra berørte  i etterkant førte til enkelte justeringer i planene. På bakgrunn av fortsatt sterk bekymring blant berørte naboer, ble tiltakshaver og arkitekt høsten 2014 invitert til dialogmøte i regi av naboene, Kampen vel og Kampen historielag. Argumenter mot planene, slik de da forelå, er i liten grad ivaretatt i rammesøknaden som nå er sendt Plan- og bygningsetaten. Det som er gjort av endringer er nok en gang kun justeringer. De vesentlige innvendingene fra naboene, Kampen historielag og Kampen vel, er ikke hensyntatt.

Kampen vel og Kampen historielag ber om at foreliggende planer for blokk i bakgården avvises. Treetasjes blokk med flatt tak og takterrasser utgjør et fremmedelement i dette viktige, historiske miljøet, med store ulemper for naboene, særlig i nord og nordvest. Vi vurderer ulempene for naboene som så store, at tiltakshaver her må ta hensyn og redusere antallet leiligheter. Planene for blokk/ rekkehus i indre gård må endres. Den gamle smia utgjør et viktig element i fasaden mot Kampengata og vi ser det som viktig at fasaden bevares. Med de rette grepene fra tiltakshaver, så vil prosjektet samlet sett kunne være til berikelse for Kampen. Foreliggende planer har ikke de nødvendige kvaliteter.

Søknad om dispensasjoner
For å sikre tilpasning til områdets historiske karakter og hensynet til berørte naboer, vil vi be om at søknader om dispensasjon avvises.

I følge plan og bygningsloven §19-2, skal fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» I lovkommentaren står det: «Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet»
Vi mener ulempene er svært store for de berørte, og viser til den argumentasjonen de selv har gitt i sine tilsvar til nabovarsel. Argumentasjonene går på både helse, miljø og sikkerhet.

Dispensasjon for reguleringsplan S-696
Bakre del av Kampengata 18 er regulert til felles gårdsplass. De andre elementene i reguleringsplanen er uaktuelle i denne sammenhengen.
Et prosjekt med gårdsplass iht. reguleringsplanen vil eliminere vesentlige ulemper for naboene i nord og nordvestre hjørne av området. Det er her planlagt to boenheter som medfører betydelige ulemper for eiere av tilliggende eiendommer, gamle trehus fra omkring 1870, som til nå har vært forskånet for innsyn og støy fra naboer. Samtidig vil et prosjekt som tar utgangspunkt i felles gårdsplass, gi klart bedre uteforhold og lysforhold for planlagte boliger. Ulempene ved en dispensasjon vil være klart større enn fordelene, annet enn for utbyggers økonomiske gevinst. En dispensasjon vil ha konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Regulering til gårdsplass må opprettholdes.

Dispensasjon fra §29-4 Bygg i nabogrense
Utbygger begrunner bygging nærmere nabogrensen enn 4 m med at naboeiendommer i indre by ligger vegg i vegg. Flere av eiendommene i dette kvartalet ligger gavl mot gavl, og det er greit nok.  Problemet for de berørte naboene er utbygging med flate tak, takterrasser og sjenerende innsyn. Dersom omsøkt rammesøknad innvilges, vil det medføre vesentlig forringelse av eksisterende bomiljø og trolig også forringe berørte eiendommers verdi. Ulempene ved en eventuell dispensasjon er betydelig større enn fordelene, med konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet, og må avslås.

Dispensasjon fra detaljert bebyggelsesplan
I denne saken er det store interessemotsetninger mellom utbygger og berørte naboer, og det må tas hensyn til det eksisterende bygningsmiljøet i et verneverdig kvartal. Dette fordrer detaljert bebyggelsesplan.
De delene av prosjektet vi her uttaler oss negative til, med flatt tak og takterrasser, bryter fullstendig med den eldre, verneverdige bygningsmassen. Kampen vel og Kampen historielag er opptatt av at Kampens historiske kvaliteter og varierte bomiljøer ivaretas. Retningslinjer for nybygg og bevaring må ta utgangspunkt i eksisterende bebyggelse. Vi vil ha beskrivelse for bygningsvolum og byggehøyder – både ved ombygg og nybygg. Vi forutsetter at tiltakshaver bes utarbeide bebyggelsesplan.

For Kampen vel                        For Kampen historielag
Tommy Grotterød, leder                    Line Arneberg, styremedlem